Verträge zwischen nahen Angehörigen:
Wann das Finanzamt mitspielt
Verträge innerhalb der Familie sind steuerlich heikel. Anders als bei Vereinbarungen zwischen Fremden fehlt häufig der natürliche Interessengegensatz – und genau das macht die Finanzverwaltung aufmerksam. Ob es um Miet-, Darlehens- oder Arbeitsverträge geht: Das Finanzamt prüft sehr genau, ob Vereinbarungen zwischen Eltern, Kindern oder Ehepartnern tatsächlich ernsthaft gemeint sind und steuerlich anerkannt werden können.
Wann Verträge steuerlich anerkannt werden
Damit ein Vertrag zwischen nahen Angehörigen steuerliche Wirkung entfaltet, müssen drei Voraussetzungen erfüllt sein. Er muss zivilrechtlich wirksam abgeschlossen, inhaltlich fremdüblich gestaltet und tatsächlich so durchgeführt werden, wie es im Vertrag steht. Mündliche Absprachen reichen nicht aus – nur eine klare Schriftform schafft Rechtssicherheit und Nachvollziehbarkeit. Auch die tatsächliche Umsetzung spielt eine entscheidende Rolle: Zahlungen müssen regelmäßig und belegbar fließen. Barzahlungen oder nachträgliche Umbuchungen wecken schnell Misstrauen. Ebenso wichtig ist, dass der Vertrag Inhalte enthält, die auch unter Fremden selbstverständlich wären, also etwa eine marktübliche Miethöhe, Regelungen zu Nebenkosten oder Kündigungsfristen.
Besonderer Fokus: Vermietung an Angehörige
Ein besonders häufiger Fall ist die Wohnraumüberlassung innerhalb der Familie – etwa wenn Eltern an ihre Kinder vermieten. Oft geschieht das zu einem vergünstigten Mietpreis, was steuerlich problematisch sein kann. Seit 2021 unterscheidet § 21 Absatz 2 Einkommensteuergesetz (EStG) drei Stufen, die darüber entscheiden, in welchem Umfang Werbungskosten wie Zinsen, Abschreibungen oder Renovierungskosten abgesetzt werden dürfen.
Liegt die vereinbarte Miete bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, gilt die Vermietung in vollem Umfang als entgeltlich. Alle Werbungskosten können dann vollständig abgezogen werden, eine Prognoserechnung ist nicht erforderlich. Bewegt sich die Miete dagegen zwischen 50 und unter 66 Prozent der Marktmiete, verlangt das Finanzamt eine sogenannte Totalüberschussprognose über 30 Jahre. Nur wenn über diesen Zeitraum ein Überschuss zu erwarten ist, bleibt der volle Werbungskostenabzug bestehen. Fällt die Prognose negativ aus, wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt – Werbungskosten dürfen dann nur anteilig geltend gemacht werden. Liegt die Miete unter 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, erfolgt diese Aufteilung zwingend, und nur der entgeltliche Teil ist steuerlich absetzbar.
Ein Beispiel aus der Praxis
Die ortsübliche Warmmiete beträgt 1.000 Euro. Vermietet ein Vater an seine Tochter für 700 Euro, also 70 Prozent, kann er sämtliche Werbungskosten abziehen. Liegt die Miete bei 600 Euro, also 60 Prozent, verlangt das Finanzamt eine 30-jährige Prognose. Ergibt diese ein positives Ergebnis, bleibt der volle Abzug erhalten. Bei einer Miete von 400 Euro, also 40 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, dürfen dagegen nur 40 Prozent der Werbungskosten steuerlich berücksichtigt werden.
Wer Verträge mit Angehörigen schließt, sollte besonders sorgfältig vorgehen. Entscheidend ist, dass die Vereinbarungen fremdüblich gestaltet, schriftlich fixiert und konsequent durchgeführt werden. Bei verbilligter Vermietung sind die Grenzen von 66 und 50 Prozent maßgeblich für den Werbungskostenabzug. Eine solide Prognoserechnung kann helfen, steuerliche Nachteile zu vermeiden – hier lohnt sich die Unterstützung durch eine erfahrene Steuerkanzlei.