Immobilienbewertung bei Erbschaft und Schenkung:
Vergleichspreise der Gutachterausschüsse sind maßgeblich
Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, muss sich häufig mit der Frage beschäftigen, welcher Wert für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer angesetzt wird. Eine aktuelle Entscheidung des Bundesfinanzhofs macht deutlich, welche Bedeutung dabei die von den Gutachterausschüssen ermittelten Vergleichspreise haben. Nach Auffassung des Gerichts sind diese Werte grundsätzlich sowohl für die Finanzverwaltung als auch für die Steuerpflichtigen verbindlich.
Vergleichspreise als Grundlage der Immobilienbewertung
Für die steuerliche Bewertung von Immobilien kann das sogenannte Vergleichswertverfahren zum Einsatz kommen. Dabei wird der Wert einer Immobilie anhand von Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte ermittelt.
Eine zentrale Rolle spielen hierbei die örtlichen Gutachterausschüsse. Sie erfassen und analysieren Immobilienverkäufe und stellen auf dieser Grundlage Vergleichspreise zur Verfügung. Genau diese Werte sind nach der Entscheidung des Bundesfinanzhofs grundsätzlich maßgeblich, wenn eine Immobilie im Rahmen der Erbschaft- oder Schenkungsteuer bewertet wird.
Die Finanzverwaltung darf daher nicht ohne Weiteres von den durch den Gutachterausschuss mitgeteilten Vergleichspreisen abweichen. Gleichzeitig können auch Steuerpflichtige diese Werte nicht allein deshalb infrage stellen, weil sie mit der Auswahl der Vergleichsobjekte oder der Berechnung nicht einverstanden sind.
Der konkrete Streitfall
Im zugrunde liegenden Fall ging es um die Bewertung einer geerbten Eigentumswohnung. Das Finanzamt hatte den Verkehrswert der Immobilie anhand von insgesamt 20 Vergleichspreisen eines Gutachterausschusses ermittelt.
Auf dieser Grundlage wurde für die Eigentumswohnung ein Wert von 186.000 Euro festgestellt.
Die Erben hielten diese Bewertung für nicht zutreffend. Sie kritisierten insbesondere die Auswahl der herangezogenen Vergleichsobjekte sowie die Berechnung des durchschnittlichen Vergleichswerts. Aus ihrer Sicht eigneten sich die zugrunde gelegten Daten nicht ausreichend, um den tatsächlichen Wert der geerbten Wohnung zu bestimmen.
Bundesfinanzhof weist Einwände zurück
Der Bundesfinanzhof folgte der Argumentation der Erben nicht. Nach Auffassung der Richter sieht das Gesetz ausdrücklich einen Vorrang der vom Gutachterausschuss mitgeteilten Vergleichspreise vor.
Die Finanzgerichte können deshalb nicht grundsätzlich überprüfen, ob andere Vergleichsobjekte möglicherweise besser geeignet gewesen wären oder ob eine andere Berechnung zu einem angemesseneren Ergebnis geführt hätte.
Eine vollständige finanzgerichtliche Kontrolle der Vergleichspreise würde dem gesetzlich vorgesehenen Bewertungssystem widersprechen.
Wann kann eine Überprüfung dennoch möglich sein?
Vollständig ausgeschlossen ist eine Überprüfung der Vergleichspreise allerdings nicht. Entscheidend ist, ob konkrete Anhaltspunkte für Fehler vorliegen.
Nach der Entscheidung des Bundesfinanzhofs beschränkt sich die Kontrolle durch die Finanzgerichte auf offensichtliche Unrichtigkeiten. Erst wenn konkrete Hinweise darauf bestehen, dass die vom Gutachterausschuss übermittelten Werte fehlerhaft sein könnten, muss das Finanzgericht den Sachverhalt von Amts wegen weiter aufklären.
Ein bloßes Zweifeln an der Auswahl der Vergleichsimmobilien oder an der Berechnung des Durchschnittswerts reicht dagegen grundsätzlich nicht aus.
Was bedeutet die Entscheidung für Erben und Beschenkte?
Die Entscheidung zeigt, dass die Vergleichspreise der Gutachterausschüsse bei der steuerlichen Immobilienbewertung eine besonders starke Stellung besitzen. Wer eine Immobilie erbt oder im Rahmen einer Schenkung erhält, sollte deshalb berücksichtigen, dass diese Daten regelmäßig die Grundlage für die Feststellung des Immobilienwerts bilden.
Soll eine entsprechende Bewertung angegriffen werden, müssen möglichst konkrete Hinweise auf Fehler oder offensichtliche Unstimmigkeiten vorliegen. Eine allgemeine Kritik an den verwendeten Vergleichsobjekten dürfte hingegen nicht ausreichen.
Gerade bei Immobilien mit einem hohen Wert kann die Bewertung erhebliche Auswirkungen auf die Höhe der Erbschaft- oder Schenkungsteuer haben. Daher kann es sinnvoll sein, die steuerliche Bewertung und die zugrunde gelegten Daten sorgfältig prüfen zu lassen.
Gutachterausschüsse haben bei Vergleichswerten eine zentrale Bedeutung
Der Bundesfinanzhof stärkt mit seiner Entscheidung die Bedeutung der Gutachterausschüsse bei der Immobilienbewertung für steuerliche Zwecke. Die von ihnen ermittelten Vergleichspreise sind grundsätzlich maßgeblich und können nicht beliebig durch andere Berechnungen ersetzt werden.
Für Steuerpflichtige bedeutet dies: Wer den vom Finanzamt festgestellten Immobilienwert infrage stellen möchte, benötigt konkrete Anhaltspunkte für eine fehlerhafte Bewertung. Erst bei erkennbaren Unrichtigkeiten kommt eine weitergehende gerichtliche Prüfung in Betracht.